Testament reicht nicht immer
Immobilie geerbt? Grundbuchamt benötigt meist Erbschein
17.12.2024, 15:02 Uhr
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Um eine geerbte Immobilie auf den neuen Eigentümer umschreiben lassen zu können, braucht es in der Regel einen Erbschein. Nur in manchen Fällen lässt sich dieser Zwischenschritt umgehen.
Wer eine Immobilie erbt, muss diese zeitnah im Grundbuch auf sich umschreiben lassen. Für die Korrektur des Grundbuchs benötigt das Grundbuchamt regelmäßig einen Erbschein. Ein notariell beglaubigtes Testament kann die Beantragung des Erbscheins zwar überflüssig machen. Doch nicht immer genügt das Dokument auch wirklich, zeigt ein Beschluss des Kammergerichts Berlin (Az.: 1 W 27/24), auf das die Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Deutschen Anwaltvereins verweist.
In dem zugrundeliegenden Fall war ein Mann Eigentümer mehrerer Immobilien. In seinem notariellen Testament setzte er seine Enkel als Erben der Grundstücke ein, ohne diese allerdings namentlich zu benennen. Nach dem Tod des Großvaters wollten die Enkel mithilfe des notariellen Testaments die Immobilien auf sich umschreiben lassen – ohne Erfolg. Das Grundbuchamt verlangte einen Erbschein.
Namen fehlten
Zu Recht, wie das Kammergericht später feststellte. Weil die Enkel in dem notariellen Testament nicht eindeutig namentlich bezeichnet wurden, könne dem Grundbuchamt das Schriftstück nicht genügen. Denn selbst mit den vorgelegten Geburtsurkunden der Enkel könne die Behörde nicht feststellen, ob es neben den vorstellig gewordenen Personen weitere Enkel gebe, die als Erben infrage kommen.
Auch die zusätzlich abgegebenen eidesstattlichen Versicherungen der Enkel genügten nicht als Beweis dafür. Denn das Grundbuchamt ist – anders als das Nachlassgericht, bei dem der Erbschein zu beantragen wäre – nicht zur Abnahme eidesstattlicher Versicherungen berechtigt. Damit wäre die falsche Abgabe der Erklärungen nicht strafbewehrt und böte daher keine erhöhte Richtigkeitsgewähr.
Grundsätzlich gilt: Hinterlässt ein Verstorbener Immobilien, steht er auch nach seinem Tod im Grundbuch. Beantragen die Erben nicht innerhalb einer angemessenen Frist von zwei Jahren die Grundbuchberichtigung, kann das Grundbuchamt sie dazu auffordern und im Zweifel ein Zwangsgeld verhängen. Allerdings gibt es Ausnahmen: Haben Erben berechtigte Gründe, muss das Amt warten.