Früher war alles besser. Dieser Gedanke blitzt auf, während man mal wieder gefühlt stundenlang in einer Telefon-Warteschleife hängt. Man lauscht wiederholt einer nervigen Computerstimme und hofft, einen Mitarbeiter der Hausverwaltung wegen eines dringenden Problems zu erreichen: Der Warmwasser-Boiler funktioniert nicht mehr. Wie schön war doch die Zeit, als es noch direkte Durchwahlen zur Hausverwaltung gab.
Was die Rechte von Mietern angeht, war früher allerdings längst nicht alles besser, im Gegenteil. Zum Beispiel in Bezug auf Schönheitsreparaturen. So hat der Bundesgerichtshof mit seinem neuen, im März dieses Jahres verkündeten Urteil klargestellt, dass sogenannte Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind (BGH, VIII ZR 79/22). Damit bekräftigte der BGH seine Rechtsprechung aus dem Jahr 2015 (VIII ZR 21/13). Noch im Jahr 2010 hingegen hatte der BGH die Wirksamkeit solcher Regelungen bestätigt. Aber was steckt hinter dem Wortungetüm „Quotenabgeltungsklausel“?
Entsprechende Regelungen in Mietverträgen besagen, dass der Vermieter dem Mieter einen Teil der Renovierungskosten für die Wohnung aufbürden kann, falls er bereits nach zwei oder drei Jahren, vor Ablauf der vertraglich vereinbarten und rechtsgültigen Fristen für Schönheitsreparaturen, wieder auszieht. Und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. Gegen solche Quotenabgeltungsklauseln spreche auch, wie der BGH in seinem aktuellen Urteil betonte, dass es für Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht transparent sei, welche finanzielle Belastung da auf sie zukommen kann. Laut BGH sind Quotenklauseln insbesondere dann unwirksam, wenn sie in einem Formularmietvertrag stehen. „Das sind Standard-Mietverträge, bei denen allein der Vermieter die Bedingungen stellt; der Mieter hat dabei keine Verhandlungsmacht“, erklärt Jutta Hartmann, Pressesprecherin des Deutschen Mieterbunds in Berlin.
:Sollte man ein Paket für den Nachbarn annehmen?
Wer eine Sendung für jemand anderen im Haus entgegennimmt, tut ihm einen Gefallen. Aber sich selbst auch? Warum man genau überlegen sollte, was man annimmt – und was nicht.
Aber wie sieht es mit individuellen Abmachungen aus? Nach dem neuen höchstrichterlichen Urteil kann eine zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelte Quotenklausel gültig sein. Dafür legte der BGH allerdings klare Anforderungen fest. „Die Hürden für Individualvereinbarungen sind sehr hoch“, verdeutlicht Hartmann. Dabei müsse Mietern die Möglichkeit eingeräumt werden, eigene Vorschläge einzubringen und mit dem Vermieter darüber so lange zu diskutieren, bis ein Kompromiss gefunden ist. „Es genügt nicht, Mietern einfach nur zwei Optionen für die Beteiligung an den Renovierungskosten zur Auswahl zu stellen.“ So hatte es die Vermieterin in dem genannten Fall getan, der vor dem BGH verhandelt wurde. Sie hatte die Mieter lediglich vor die folgende Wahl gestellt: die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Verbindung mit einer um 80 Euro niedrigeren Miete oder entsprechend höhere Mietzahlungen.
Wenn also ein Vermieter in spe einen solchen Vorschlag macht oder einem einfach einen Vertrag mit Quotenklausel vorlegt, sollte man ihn auf keinen Fall unterschreiben. Will sich der Vermieter nicht auf ein Gespräch über eine faire Individualvereinbarung einlassen, macht man sich lieber auf die Suche nach einer anderen Wohnung. Es kommt immer was Besseres nach, wie es so schön heißt.
