Manchmal bringt der Postbote unerwartet gute Nachrichten. Es soll vorkommen, dass man mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung einen dreistelligen Betrag zurückerstattet bekommt, mit dem die ganze Familie schick essen gehen kann. Doch häufig müssen Mieter, aber auch Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), nachzahlen. Gerade dann schauen viele Mieter genau hin – und entdecken vielleicht neben den üblichen Kosten für Heizung, Warmwasser, für den Hausmeister oder für die Müllabfuhr einen oder sogar mehrere Posten, die bislang nicht in der Nebenkostenabrechnung aufgetaucht waren. Aber darf der Vermieter sie für diese neuen Ausgaben überhaupt zur Kasse bitten?
Die Antwort lautet, wie so oft: Es kommt darauf an. Grundvoraussetzung ist, dass im Mietvertrag eine jährliche Betriebskostenvorauszahlung vereinbart wurde. Außerdem muss der Vertrag eine sogenannte Mehrbelastungsklausel enthalten, in der steht, dass weitere Betriebskosten im Laufe der Zeit hinzukommen können. Wer Klarheit darüber haben möchte, ob es mit den neuen Ausgaben seine Richtigkeit hat, sollte einen Blick in den sogenannten Betriebskostenkatalog (Paragraf zwei der Betriebskostenverordnung) werfen, der sich im Mietvertrag findet und im Internet frei zugänglich ist. „Alle Ausgaben, die man eindeutig den Positionen eins bis 16 des Betriebskostenkatalogs zuweisen kann, lassen sich umlegen“, sagt Martina Westner, Rechtsanwältin und Seminarleiterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung. Derzeit überlegen viele Vermieter und Wohnungsverwalter, wegen des Klimawandels eine Elementarschadenversicherung abzuschließen. Sie springt bei Schäden durch Überschwemmung und Hochwasser ein. Wenn Mieter oder Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft anteilig dafür aufkommen müssen, ist das in Ordnung, weil sich die neue Ausgabe in die „Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung“ des Betriebskostenkatalogs einordnen lässt.
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Mietern in Rechnung stellen darf man auch Betriebskosten, die durch eine Modernisierung entstehen. „Ein typisches Beispiel dafür ist der Einbau eines Aufzugs“, sagt Westner. Wenn ein Aufzug installiert wurde, fallen Stromkosten für seinen Betrieb und Wartungskosten an. „Diese Kosten muss der Mieter tragen.“ Welche Ausgaben Mieter nach dem Einbau eines Aufzugs übernehmen müssen, steht en détail im Betriebskostenkatalog. Darin kann man zum Beispiel auch nachlesen, welche Arbeiten genau zur Wartung von Heizungen und Warmwassergeräten gehören. Bei der Frage, wer was zahlen muss, kommt es oft auf feine Unterschiede an: Musste ein Fahrstuhl repariert werden, und am Ende prüft ein Mitarbeiter des TÜV die Funktionen, gilt das nicht als Wartung; in dem Fall handelt es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme. Solche Arbeiten dürfen Mietern grundsätzlich nicht in Rechnung gestellt werden.
Westner nennt ein weiteres entscheidendes Kriterium dafür, ob man eine in der Abrechnung angeführte Ausgabe zurückweisen darf – oder eben nicht: „Die Regelmäßigkeit spielt auch eine Rolle. Alles, was in einem zwei- bis fünfjährigen Turnus erfolgt, kann umgelegt werden.“ Die Kosten für eine Schrottfahrrad-Entsorgungsaktion, die alle zwei oder drei Jahre stattfindet, Mietern in Rechnung zu stellen, ist zulässig. Bei einer einmaligen Entrümpelung des Dachgeschosses im Zuge einer Renovierung sei das nicht erlaubt, betont die Rechtsanwältin. Die Expertin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht weist darauf hin, dass es allerdings auch einige aperiodische Kosten gibt, die Vermieter geltend machen dürfen. Wenn etwa ein alter, morscher Baum, der im Gemeinschaftsgarten steht, aus Sicherheitsgründen gefällt werden muss, könne man das unter „Kosten der Gartenpflege“ verbuchen, die zu den 16 Kategorien des Betriebskostenkatalogs gehören. Auch wenn es sich um eine einmalige Aktion handelt. Dazu gibt es ein wegweisendes BGH-Urteil (Az. VIII ZR 107/20).
So manche Vermieterin oder mancher Vermieter wird sich erst während der Laufzeit des Mietvertrags dessen bewusst, dass er auch die Grundsteuer auf Mieter umlegen darf. Besteht der Mietvertrag schon seit vielen Jahren, darf man aber keine Nachforderung für diesen Zeitraum stellen. Manchmal liegt es auch an ihrer Schusseligkeit, dass Vermieter hier und da eine Ausgabe, etwa die Grundsteuer, nicht in die Abrechnung schreiben. Dazu stellt Westner fest: „Wenn ich eine Position in einem Abrechnungszeitraum vergessen habe, heißt das nicht, dass ich für die Zukunft darauf verzichten muss.“
