Immobilienpreise: Wo sich der Kauf einer Wohnung lohnt

Wer eine Wohnung zum Vermieten kaufen will, sollte auf mehr als auf den Kaufpreis achten. Um langfristig Mieter zu finden, kommt es auf die wirtschaftliche Umgebung an: Ziehen Menschen in den Ort? Wie viele und welche Arbeitsplätze und Studienplätze sind in der Region zu finden? Wie belebt wird das Stadtviertel künftig sein? Diese Fragen spiegeln sich in der Regel dann auch in den Immobilienpreisen wider.

Unterschiedliche Bewertungen für Wohnungen zeigen sich dann innerhalb einzelner Regionen und auch zwischen verschiedenen Städten. In Erlangen, Regensburg, Freiburg, Potsdam und Konstanz rufen Verkäufer für eine Wohnung von 30 Quadratmetern im Durchschnitt Preise von 167.000 Euro und mehr auf. In Mönchengladbach, Magdeburg und Wuppertal sind dies hingegen rund 61.000 Euro oder weniger und in Chemnitz knapp 35.000 Euro. So stark zeigt sich die Perspektive der wirtschaftlichen Entwicklung einer Region in den Immobilienpreisen.

Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter des Maklernetzwerkes Von Poll Immobilien, sieht in den meisten Regionen eine Bodenbildung erreicht. Kaufinteressenten sollten daher nicht länger auf weiter sinkende Preise spekulieren. „Gerade für Kapitalanleger, die auf der Suche nach kleineren Wohneinheiten sind, die vor allem bei Studenten beliebt sind, ergeben sich in den kleineren Universitätsstädten interessante Investitionsmöglichkeiten mit attraktiven Renditechancen“, sagt er. Die Nachfrage nach diesen Wohnungsgrößen bleibe in Universitätsstädten konstant hoch.

Das Immobilienunternehmen hat gerade die durchschnittlichen Angebotspreise in Immobilienportalen für Wohnungsgrößen von bis zu 40 Quadratmetern in 46 kleineren Universitätsstädten ausgewertet. Die Ergebnisse liegen der F.A.Z. vorab vor. Die Mieten reichten hier in der ersten Jahreshälfte von 23,18 Euro je Quadratmeter in Heidelberg bis zu 6,20 Euro in Chemnitz. Die Angebotspreise für einen Wohnungskauf gehen von 6338 Euro je Quadratmeter in Erlangen über rund 3500 Euro in Marburg, Trier, Lüneburg und Passau bis zu 1129 Euro in Chemnitz, worauf auch die Kalkulation am Anfang basierte.

In anderen Untersuchungen der Immobilienmärkte legen die Bewertungen ebenfalls oft wieder zu. Laut dem Statistischen Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland von April bis Juni um 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Geringer war das Plus für Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten Deutschlands: Hier erhöhten sich die Werte in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf um 2,4 Prozent. Hingegen verteuerten sich Wohnungen in den anderen kreisfreien Großstädten um 5,0 Prozent. Auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen erhöhten sich die Preise um 3,6 Prozent.

Für diesen Zeitraum zeigt der German Real Estate Index (GREIX) ebenfalls einen Preisanstieg in den Großstädten, der auf die Daten der Gutachterausschüsse zugreift und damit auf tatsächliche Vertragsabschlüsse. „Insbesondere für Kaufinteressenten könnte der aktuelle Zeitpunkt ein guter Einstiegszeitpunkt sein. Dies liegt nicht nur an den überwundenen Tiefstständen, sondern auch daran, dass die Preise immer noch deutlich unter den Allzeithochs liegen, die Mitte 2022 erreicht wurden“, heißt es in dem Bericht.

Demnach liegen die Preise für Eigentumswohnungen im gewichteten Mittel rund 10,6 Prozent unter den Höchstwerten. Allerdings schwanken die Werte zwischen den Städten deutlich. In Leipzig sind etwa die Höchststände nach den jüngsten Daten beinahe erreicht. In der Stadt erhöhten sich die Preise laut GREIX insgesamt im zweiten Quartal um 2,9 Prozent gegenüber dem ersten Quartal. In Düsseldorf war es ein Plus von 1,0 Prozent und in Köln und Frankfurt ein Plus von 0,9 Prozent. In Stuttgart sanken die Preise um 0,6 Prozent und in Berlin um 1,0 Prozent, allerdings seien diese dort zuvor vergleichsweise stark gestiegen.

Die Auswertung des Maklernetzwerkes bezieht sich hingegen auf Angebotspreise in Immobilienportalen, die erwartungsgemäß höher als die tatsächlichen Kaufsummen liegen können. Spitzenreiter für kleinere Wohnungen ist Erlangen in dieser Liste der kleineren Städte. Makler Matthias Gebhardt, Geschäftsstelleninhaber der Partnershops von Von Poll Immobilien in Erlangen, Forchheim und Herzogenaurach, sieht den Bedarf an kleineren Wohneinheiten insgesamt wachsen. Das liege nicht nur an Studenten. Auch unter Berufseinsteigern und Doktoranden seien kleinere Eigentumswohnungen gefragt.

Außerdem nehme die Zahl der Single-Haushalte zu. Er verweist auch auf die Ansiedlung von Konzernen wie Siemens, Schaeffler und Adidas. „Durch die stark gestiegenen Mieten ist die Vermarktungsdauer wieder auf unter fünf Monate gesunken“, sagt er.

Wuppertal liegt im Mittelfeld der neuen Auswertung. Der dortige Geschäftsstelleninhaber Constantin Pauly sieht wieder deutlich mehr Bewegung am Immobilienmarkt – gerade für Eigentumswohnungen bis 40 Quadratmeter. „Kapitalanleger, Studierende und Singles setzen auf kompakte Einheiten: überschaubare Kosten, sichere Vermietbarkeit und solide Renditen“, sagt er. Der Makler spricht von günstigen Einstiegspreisen in eine wachsende Hochschulstadt und von Mietrenditen, die in größeren Städten kaum noch zu erzielen sind.

In der Regel sind die Preise je Quadratmeter für kleinere Wohnungen teurer als für größere Wohnungen. Nach der Auswertung des Maklernetzwerkes trifft dies nur zum Teil zu: In 28 von 46 untersuchten Universitätsstädten liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen mit einer Größe von bis zu 40 Quadratmetern höher als der jeweilige Durchschnittspreis des Standorts. Allerdings sind die Mieten in 44 von 46 Städten höher für die kleineren Wohneinheiten.

Für Studienanfänger und andere Wohnungssuchende sind die steigenden Mieten teure Aussichten. Das liegt mit daran, dass die Nachfrage wächst, aber zu wenig gebaut wird. Für Vermieter ist das hingegen eine positive Perspektive, die zur Kalkulation dazugehört. Allerdings hängt dies eben auch von der einzelnen Immobilie und deren Umgebung ab. Die durchschnittlichen Mieten erhöhen sich nach der Auswertung der kleineren Universitätsstädte keineswegs überall.