Schöne Altbauwohnung zu verkaufen. Das klingt erst einmal verlockend – wäre da nicht die Sache mit den Heizkosten. Künftige Käufer müssen da auch nicht auf den Verkäufer vertrauen, der versichert, es sei gar nicht so schlimm mit den Ausgaben für die Ölheizung. Denn seit gut 20 Jahren müssen Immobilieneigentümer einen Energieausweis vorlegen, wenn sie Wohnung oder Haus neu vermieten oder verkaufen wollen. Dieser Steckbrief gibt Auskunft über die energetische Qualität von Gebäuden und Empfehlungen zur Modernisierung; er enthält Informationen zu den eingesetzten Heizstoffen, etwa Gas oder Holzpellets. Und zeigt, wie viel Energie für Heizung, Warmwasser, Belüftung, Kühlung und Beleuchtung benötigt wird.
Festgelegt ist die Pflicht für einen solchen Ausweis im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Doch, wie so häufig bei Gesetzen, Pflicht ist nicht gleich Pflicht. Es gibt nämlich zwei verschiedene Arten von Energieausweisen, zudem verschiedene Vorlagepflichten.
Grundsätzlich müssen Eigentümer einen solchen Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorzeigen. Schalten sie eine Anzeige, haben sie noch etwas Spielraum. Falls sie den Ausweis bereits besitzen, müssen sie die Energieangaben gleich in der Anzeige publik machen. Haben sie noch keinen, dann eben nicht. Noch differenzierter wird es, wenn Sanierungsarbeiten noch nicht abgeschlossen sind, wie Gerold Happ erklärt, Rechtsanwalt und Geschäftsführer Immobilien und Umweltrecht beim Zentralverband Haus und Grund: „Wenn Eigentümer gerade eine neue Heizung einbauen, die Arbeiten aber noch laufen und sie daher noch keinen neuen Energieausweis haben, sind sie gezwungen, die Daten aus dem alten Energieausweis anzugeben.“ Das führe zu der absurden Situation, dass mit veralteten Angaben gearbeitet werden muss.
:Darf man Heizkosten schätzen?
Bei einem Mieterwechsel wird oft vergessen, den Energieverbrauch zu ermitteln. Wie man die Kosten für Heizung und Warmwasser nachträglich berechnet und wann Mieter sie reduzieren dürfen.
Was Käuferinnen und Mieter auch wissen sollten: Es gibt zwei verschiedene Ausweise. Der sogenannte Bedarfsausweis muss für die Gebäude angefertigt werden, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, die seitdem nicht entscheidend energetisch verbessert wurden und bis zu vier Wohneinheiten haben. „Dieser Ausweis ermittelt den theoretischen Energiebedarf“, erläutert Happ. „In der Praxis aber liegt der tatsächliche Energieverbrauch oft niedriger.“ Studien zufolge verhalten sich die Nutzer nämlich sparsamer. Der Vorteil eines solchen Ausweises jedoch ist: Bei ihm wird das Gebäude intensiver begutachtet, und somit liefert er konkrete Hinweise auf mögliche energetische Verbesserungen. Käufer wiederum können so besser abschätzen, welche Kosten für Dämmung oder eine neue Heizung anfallen könnten. Der Nachteil des Bedarfsausweises liegt nach Ansicht von Happ in den hohen Kosten: Der Energieberater muss kommen, das Gebäude begutachten und alles zusammenfassen. Da wird schnell mal ein vierstelliger Euro-Betrag fällig. Geld, das man nach Ansicht von Happ besser direkt in energetische Verbesserungen stecken könnte.
Wesentlich günstiger ist der Verbrauchsausweis. Basis sind die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen von drei aufeinanderfolgenden Jahren – und die jüngste Abrechnung darf nicht älter als 18 Monate sein. Für Mieter sind die Informationen nicht unbedingt hilfreich, meint Happ. „Die Betriebskosten-Vorauszahlung ist interessanter als der Energieausweis.“ Auf einer Kopie des Ausweises können übrigens nur Neu-Mieter bestehen. Bestandsmieter haben keinen Anspruch darauf.
Seit Anfang 2023 ist das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz in Kraft. Seitdem müssen sich Vermieter an den Kohlendioxidkosten beteiligen, die im jeweiligen Haus für Heizöl, für Erdgas und für weitere Brennstoffe anfallen. Wie viel der Mieter und wie viel der Vermieter zahlen muss, hängt von der individuellen Situation ab. Viele Käufer und Mieter glauben, der Energieausweis helfe ihnen bei der Berechnung der Anteile weiter. Da täuschen sie sich. Happ betont: „Die CO₂-Preis-Aufteilung hat mit dem Energieausweis nichts zu tun.“ Die jeweiligen Anteile an den CO₂-Kosten können Verbraucher mithilfe eines Online-Tools berechnen. In vielen Fällen jedoch stellt sie der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bereit.
