Viele kennen das, so oder so ähnlich: Ein Lebensabschnitt neigt sich dem Ende zu, ein Jobwechsel, eine neue Partnerschaft oder einfach die Lust auf Veränderung wecken den Gedanken an ein neues Zuhause. Ein Umzug steht an, doch die passende Bleibe ist noch nicht in Sicht. So findet man sich Abend für Abend vor dem Bildschirm wieder, die Augen überfliegen müde die Wohnungsanzeigen. Ein paar Favoriten markiert man sich. Darunter diese eine Wohnung. Eigentlich sieht alles perfekt aus. Nur einen Haken gibt es, vielleicht. Es handelt sich bei dem Angebot um eine Einliegerwohnung. Tür an Tür mit dem eigenen Vermieter leben? Das können sich längst nicht alle Mieterinnen und Mieter vorstellen. Vielleicht steht der Vermieter ständig auf der Matte?
Bei einer Einliegerwohnung gibt es grundsätzlich ein Näheverhältnis, wie es im juristischen Fachjargon heißt. Denn dabei handelt es sich um eine abgeschlossene Wohneinheit, die sich im Wohneigentum des Vermieters befindet. Vermieter und Mieter der Einliegerwohnung können sich den Hauseingang teilen, die angebotene Fläche muss jedoch die Kriterien für einen eigenen Haushalt erfüllen, eine eigene Küche und ein Badezimmer haben. „Ganz klassisch ist zum Beispiel das nachträglich ausgebaute Dachgeschoss“, erklärt Luisa Peitz, Referentin für Recht beim Zentralverband Haus und Grund Deutschland. Bei solchen Objekten auf dem Mietmarkt sei diese besondere Nähe zwischen Vermieter und Mieter gesetzlich berücksichtigt worden, sagt sie. Denn gerade durch das enge Zusammenleben könnten Konflikte entstehen. Nach Paragraf 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gibt es erleichterte Kündigungsrechte für den Vermieter.
In der Regel kann der Vermieter dem Mieter die Wohnung nur aus ganz bestimmten, gesetzlich klar definierten Gründen kündigen, etwa bei Eigenbedarf. Die Einliegerwohnung stellt jedoch eine Ausnahme dar. Ein solches Mietverhältnis darf der Vermieter auch ohne Angabe von Gründen kündigen. „Das sollte man auf jeden Fall wissen, wenn man eine Einliegerwohnung mieten möchte“, sagt Peitz. Sollten Vermieter von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, stehen Mieter aber nicht von einem auf den anderen Tag vor der Tür. In diesem Fall verlängern sich nämlich auch die Kündigungsfristen. So werden aus drei Monaten Mindestfrist sechs Monate. Je nachdem, wie lange das Mietverhältnis bestand, kann sich die Frist weiter verlängern.
:Darf man den Bauträgervertrag kündigen?
Ein Haus oder eine Wohnung vom Bauträger zu erwerben, ist komfortabel, weil dieser die komplette Planung und Ausführung übernimmt. Mit dem Kauf sind allerdings auch spezielle Risiken verbunden.
Abgesehen davon bestehe der gleiche Mieterschutz wie für Menschen, die nicht mit ihrem Vermieter unter einem Dach leben: Der Vermieter muss sich frühzeitig beim Mieter ankündigen und darf die vermietete Wohnung nicht einfach betreten. „Und auch der Mieter muss sich an die Vorgaben halten und sollte beispielsweise eine schriftliche Mängelanzeige machen, statt nur kurz zu klingeln und sich zu beschweren, wenn etwas kaputt ist“, sagt Luisa Peitz. Sinnvoll sei es in solchen sensiblen Konstellationen, vorher klar zu regeln, wie mit gemeinsam genutzten Flächen wie dem Hausflur umgegangen werden soll.
Was man auch noch wissen sollte: Um eine Einliegerwohnung handelt es sich nur, wenn es lediglich eine separate Wohneinheit im Eigenheim des Vermieters gibt. Sobald eine weitere Wohnung im Gebäude dazukommt, ist das nicht mehr der Fall. „Aus unserer Sicht bei Haus und Grund ist es schade, dass der Gesetzgeber bei dieser Regelung nur eine Wohnung im Haus des Vermieters berücksichtigt“, sagt Luisa Peitz. In Zeiten des Wohnungsmangels stehe das vielleicht dem weiteren Ausbau von Häusern entgegen. Einige Vermieter schrecke es gegebenenfalls ab, sich ohne diese Möglichkeit einer vergleichsweise unkomplizierten Kündigung auf ein derartig enges Mieterverhältnis einzulassen.
Die Expertin rät dazu, bereits beim Besichtigungstermin besonders auf die Sympathie zueinander zu achten. „Wenn man schon an den Kleinigkeiten merkt, dass es nicht passt, sollte man vielleicht Abstand davon nehmen“, sagt sie. Auch wenn es sich dabei nur um scheinbare Banalitäten wie die Frage handelt, ob die Schuhe nun im Hausflur stehen dürfen oder eben nicht.
