In keinem anderen Land in der EU wird so viel gemietet wie in Deutschland – und das zu teilweise entwürdigenden Bedingungen. In Berlin erscheinen teils Hunderte Interessenten zu Besichtigungen, die Mietpreise in den Großstädten belasten viele Haushalte extrem. Kein Wunder also, dass sich Mieter immer wieder überlegen, ihre Wohnung unterzuvermieten, um Wohnkosten zu sparen. Aber darf man das überhaupt?
Jeder hat grundsätzlich Anspruch darauf, einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten. Grundsätzlich darf der Vermieter ein solches Anliegen nicht ablehnen. Einige Voraussetzungen müssen allerdings erfüllt sein. Das Wichtigste: Der Mieter muss ein sogenanntes berechtigtes Interesse haben, also erklären können, aus welchem Grund er untervermieten möchte. Die Gründe dafür können vielfältig sein – und tatsächlich gibt es dabei nur wenig Spielraum für Vermieter, einer Untervermietung nicht zuzustimmen. Sofern es nicht um die gesamte Wohnung geht. Ein ebenso typischer wie ausreichender Grund, den der Mieter anführen kann, ist häufig eine finanzielle Entlastung des Mieters.
Es kommen aber noch weitere Gründe infrage, so Rolf Bosse, Vorsitzender und Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg, etwa eine berufliche Abwesenheit. Er nennt einen weiteren in der Regel anerkannten Grund: „Weil man nicht alleine leben will.“ Es wäre genauso denkbar, die Untermiete mit altruistischen Motiven zu rechtfertigen. So entschied auch das Landgericht Berlin, nach dem russischen Angriff auf die Ukraine, zugunsten einer Mieterin, die aus humanitären Motiven Geflüchtete zur Untermiete aufnehmen wollte (Az. 65 S 39/23).
Ob es sich bei den vier Wänden um Haupt- oder Nebenwohnung handelt, spielt dabei keine Rolle, das bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 88/22). Vermieter müssen allerdings nicht jeden möglichen Untermieter dulden, so Bosse. Wenn es sich etwa um einen stadtbekannten Hooligan handelt, „kann der Vermieter die Notbremse ziehen“. Das dürfte allerdings in den wenigsten Fällen zutreffen. Wesentlich häufiger dürften Vermieter allerdings versuchen, einen Zuschlag für die Untermiete zu verlangen, etwa um höhere Abnutzungskosten durch mehr Personen im Haushalt auszugleichen, erklärt Bosse. In der Regel gehe es um Summen zwischen 20 und 50 Euro. In einigen Städten wie etwa Berlin lägen die Beträge aber teilweise bei mehr als 100 Euro. Das hält der Rechtsanwalt für überzogen.
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Wiederum anders sieht es in jenen Fällen aus, in denen nicht nur ein Teil, sondern gleich die ganze Wohnung zur Untermiete angeboten werden soll. „Das ist nicht ohne die Genehmigung des Vermieters möglich“, so Rolf Bosse, und im Gegensatz zur Untermiete bei einem Teil der Wohnung bestehe auch kein rechtlicher Anspruch darauf, bei legitimem Interesse die Erlaubnis des Vermieters zu bekommen.
Die Grenze zwischen einer teilweisen und vollständigen Untervermietung kann in der Praxis aber durchaus unscharf aussehen. Etwa wenn man mal ein halbes Jahr im Ausland arbeitet oder studiert, erklärt Bosse. In dieser Zeit kehren Hauptmieter häufig nicht in ihre Wohnung zurück. Wer beispielsweise während seiner Abwesenheit noch einen Schrank mit eigenen Sachen in der Wohnung stehen habe, könne auch behaupten, nur einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten. Generell sei die Rechtsprechung dabei aber eher mieterfreundlich angelegt, so Bosse. Weil die Sachlage häufig schwammig ist, wird der Anspruch auf Untermiete immer wieder vor Gericht verhandelt. „Je offensichtlicher nur ein Teil untervermietet wird, desto eher habe ich Anspruch auf eine Untervermietung“, sagt Bosse. Je kleiner der eigene Anteil an der Wohnung werde, desto brüchiger sei auch der gesetzliche Anspruch.
Zudem müsse bei der Untervermietung klar sein, dass es sich um genutzten Wohnraum handele, meint Bosse. Wer etwa immer wieder für einige Wochen Gäste wie in einer Airbnb-Unterkunft beherbergen wolle, könne sich nicht auf den Schutz des Gesetzgebers verlassen. Tatsächlich werden Untermietverhältnisse aber auch immer wieder missbraucht, etwa um eine gut gelegene Wohnung als Sicherheit und Einkommensquelle zu behalten. Angesichts des hart umkämpften Wohnungsmarktes ist das zwar kein Wunder. Aber legitim ist es nicht.
