Karierte Mütze, langer Mantel, eine Holzpfeife im Mund und eine große Lupe in der Hand – so stellen sich viele einen waschechten Detektiv vor. So wie Sherlock Holmes. Mit der Realität hat das allerdings nichts zu tun. Detektive möchten schließlich möglichst unauffällig bleiben. Ein privater Ermittler könnte vom Vermieter beauftragt werden, weil der mehr über seinen Mieter erfahren möchte. Aber wann darf man eine Detektei in einem Mietverhältnis überhaupt einschalten?
„Das macht man nicht mal einfach so. Da muss man einen starken Verdacht haben, bei dem man allein aber nicht weiterkommt“, sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin bei Haus & Grund. Einen Detektiv einzuschalten, das ist Vermietern und Mietern grundsätzlich erlaubt, wenn es gute Gründe dafür gibt. Aus Jux und Tollerei wird man das aus Kostengründen ohnehin nicht tun, schließlich muss der Detektiv bezahlt werden. Die Preisspanne reicht von einigen Hundert bis zu etlichen Tausend Euro.
Die klassischen Fälle, in denen im Mietrecht ein Detektiv eingeschaltet wird, seien die unerlaubte Untervermietung und die Eigenbedarfskündigung. So dürfen Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, Nachforschungen anstellen lassen, wenn der Verdacht besteht, dass der Eigenbedarf des Vermieters vorgetäuscht ist. Ein anderes Beispiel: Ein Vermieter kündigt seinem Mieter aufgrund von Eigenbedarf. Der wehrt sich gegen die Kündigung mit der Behauptung, schwer krank zu sein, und untermauert das mit einem Attest. Ein Attest hat vor Gericht einen hohen Beweiswert. Doch was, wenn der Vermieter den Mieter putzmunter auf der Straße trifft? „Dann könnte es helfen, eine auf solche Fälle spezialisierte Detektei darauf anzusetzen“, erklärt die Chefjustiziarin. Trotzdem seien reine Beobachtungen eines Detektivs vor Gericht nicht immer ausreichend. Denn er wird von einer Seite bezahlt. Je nach Fall brauche es zusätzliche Beweismittel wie Gutachten oder Bilder.
:Darf man an seinem Haus eine Kamera installieren?
Überwachungsvideos am oder im Wohngebäude aufzuzeichnen, ist eine heikle Sache. Das gilt insbesondere für Vermieter, aber auch für Mieter und Eigenheimbesitzer. Worauf es ankommt.
Ein besonders heikles Thema: Das allgemeine Persönlichkeitsrecht der zu observierenden Person muss unbedingt beachtet werden. Einfach mal so eine Kamera am Hauseingang des Mietshauses zu installieren, die Aufnahmen von den Bewohnern speichert, ist unzulässig. Es ist auch verboten, eine Person mit dem Fernglas wiederholt so zu beobachten, dass sie sich belästigt führt. Weder Mieter noch Vermieter dürfen auf diese Weise Informationen sammeln; das gilt auch für Detektive, denn sie haben keine hoheitlichen Befugnisse.
Storm weist darauf hin, dass Detektivarbeit nicht unbedingt Beschattungsarbeit bedeuten müsse. Oft sei damit eine Internetrecherche verbunden. Wenn etwa eine Wohnung unerlaubt an Touristen untervermietet wird, könne man prüfen, ob Gäste Fotos aus der Wohnung in den sozialen Medien gepostet haben. In solchen Fällen rät Storm dazu, erst mal selbst Erkundigungen einzuziehen, bevor man womöglich einen Profi mit ins Boot holt. Wie in dem folgenden Fall. Vermieter hatten ihre Mieterin abgemahnt, weil sie unerlaubt eines der Zimmer ihrer Fünfzimmerwohnung über Airbnb an Touristen vermietet hatte. Gewissheit darüber erhielten die Vermieter, weil sie eine Freundin gebeten hatten, eine Testbuchung zu machen. Die Mieterin löschte zwar ihr Airbnb-Profil, bot das Zimmer aber weiterhin inoffiziell an, was die Vermieter erneut über ihre Freundin erfuhren. Die hatte von der Mieterin eine Telefonnummer bekommen, die sie an Interessenten weitergeben sollte. Das Landgericht Berlin hält es für zulässig, dass die Vermieter ihre Freundin beauftragt hatten, der Sache auf den Grund zu gehen. „Detektivische Mittel“ seien grundsätzlich erlaubt. Außerdem sei die Frau mit dem Wissen und in Anwesenheit der Mieterin in der Wohnung gewesen und habe keine weiteren Nachforschungen angestellt (Az. 63 S 309/19).
Wer selbst wie ein Detektiv oder wie eine Detektivin agiere, müsse immer darauf achten, dass er oder sie die Grenzen einhalte, betont Storm: „In die Wohnung einbrechen und sich in den Schrank stellen, um etwas zu beobachten, das geht natürlich nicht. Das wäre ein Gesetzesbruch.“ Die Nachbarn zu befragen, zu beobachten, wer in der Wohnung ein und aus geht, oder nachzuschauen, welche Namen auf dem Klingelschild stehen, das sei nicht verboten. „Die Frage ist nur, wie viel das einem bringt“, sagt die Chefjustiziarin. Vor Gericht nütze es nichts, wenn man etwas wisse, man müsse es immer auch beweisen können. Storm empfiehlt, bevor man einen Detektiv einschaltet, sich einen rechtlichen Rat von einem Anwalt zu holen. Der könne besser einschätzen, welche Chance man hat, ob man überhaupt einen Privatermittler benötigt. Und, fall ja, könne er eine entsprechende Detektei empfehlen.
