Ob im Auslandssemester, Praktikum oder einfach im Urlaub: Gerade in teuren Städten wie München, Berlin oder Münster kommen viele auf die Idee, ihre Wohnung unterzuvermieten. Offenbar hat das der ein oder andere als Chance gesehen, auch als Student mal Miethai zu spielen. Immer wieder wurden Wohnungen für deutlich mehr untervermietet, als sie dem eigentlichen Mieter kosten.
Als das ein Mieter in Berlin so weit trieb, dass er seine 460-Euro-Wohnung für satte 962 Euro untervermietete, wollte seine Vermieterin ihm kündigen. Der Streit landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Der hat daraus ein Grundsatzurteil gemacht: Untermiete soll dem Erhalt von Wohnraum dienen, nicht dem Profit.
:Wenn Mieter Mieter schröpfen
In Ballungsräumen vermieten immer mehr Mieter ihre Wohnungen mit Gewinn. Das hat der Bundesgerichtshof nun untersagt: Untermiete dient dem Erhalt der Wohnung, nicht dem Profit.
Aber was bedeutet das für alle, die künftig untervermieten wollen? Dürfen sie trotzdem noch einen Aufschlag verlangen für Bett und Waschmaschine, die sie hinterlassen? Und kann man auch ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten? Die wichtigsten Fragen und Antworten.
Was ändert sich mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs?
Wohnungen dürfen künftig nicht mehr gewinnbringend untervermietet werden. Wer deutlich mehr verlangt, als er selbst an seinen Vermieter zahlt, riskiert eine Kündigung. Ein kleiner Aufschlag für Möblierung oder Heizkosten ist weiterhin erlaubt. Wer selbst zur Untermiete wohnen will, kann künftig darauf hoffen, von Wucher-Angeboten verschont zu bleiben. Mehr ändern wird sich wohl nicht.
Wie viel Miete darf ich jetzt verlangen?
Das ist mit dem BGH-Urteil nicht genau geklärt. Am sichersten geht, wer die Wohnung nur kostendeckend weitervermietet. Auf die eigene Kaltmiete sollte man nur als Zuschlag draufrechnen, was wirklich als Kosten anfällt. Das kann der monatliche Beitrag für Heizung und Strom sein – aber auch ein kleiner Aufschlag für die selbst gekauften Möbel.
„Voraussetzung muss sein, dass diese Zuschläge realistisch und nachvollziehbar sind“, sagt Luisa Peitz, die beim Vermieterverband Haus und Grund für Rechtsfragen zuständig ist. Im Zweifel rät sie, auch Quittungen parat zu haben, um zu beweisen, dass ein höherer Zuschlag angemessen ist.
Muss ich immer den Vermieter um Erlaubnis bitten?
Ja, der Vermieter muss immer vorher Bescheid wissen. Dabei gehe es nicht nur um den Schutz seines Eigentums, sagt Vermieter-Vertreterin Luisa Peitz. Der Vermieter müsse auch prüfen können, ob durch den Untermieter „das soziale Gefüge im Haus“ beeinträchtigt wird. Schließlich vermieten viele Vermieter alle Wohnungen im Haus oder wohnen sogar selbst direkt nebenan.
Pauschal verbieten dürfen Vermieter die Untermiete allerdings nicht. Solange man ein „berechtigtes Interesse“ hat, besteht in Deutschland ein Recht auf Untermiete.
:Von einem, der auszog
Der Generation Z wird nachgesagt, unselbständig und ängstlich zu sein. Der 20-jährige Valentin Schmailzl ist zum Studieren extra ein Stück weg von daheim gezogen. Was beschäftigt ihn dabei? Und welche Sorgen stellen sich später als unbegründet heraus?
„Das berechtigte Interesse ist weit gefasst“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Klassische Fälle wie das Semester im Ausland oder das Praktikum in der anderen Stadt zählen auf jeden Fall als berechtigtes Interesse, die Wohnung unterzuvermieten. Laut Hartmann kann es aber auch schon reichen, wenn man nicht allein wohnen und die eigenen Mietkosten senken möchte. Das ist bei vielen WGs der Fall. Und selbst im Urlaub, in den Semesterferien oder über Weihnachten bei den Eltern hätte man das Recht, seine Wohnung unterzuvermieten. Entscheidend sei, dass man wieder zurückkehren wolle, sagt Luisa Peitz von Haus und Grund.
Gibt es eine Mindest- oder Maximaldauer für Untermiete?
Eine Mindestdauer besteht nicht. Wer sich die Mühe machen will, den Vermieter zu fragen, einen Untervermieter zu finden und ihm einen Vertrag aufzusetzen, könnte selbst übers Wochenende untervermieten. Nach dem BGH-Urteil muss aber auch die Miete dann auf die zwei Tage heruntergerechnet werden, lohnen würde sich das also wahrscheinlich nicht mehr.
Auch eine grundsätzliche Maximaldauer gibt es nicht. Wer für den Master in eine andere Stadt zieht, aber unbedingt seine alte Wohnung behalten will, könnte auch zwei oder drei Jahre untervermieten. Wichtig ist nur, dass er danach wirklich wieder in die alte Wohnung zurückziehen will. Hier komme es ebenfalls auf das „berechtigte Interesse“ an, sagt Jutta Hartmann vom Mieterbund. Sich die Wohnung einfach mal als Sicherheit offenzuhalten, das zählt nicht dazu.
Kann ich meine Wohnung auch einfach auf Airbnb einstellen?
Nein. Portale wie Airbnb vermitteln Ferienwohnungen, das ist rechtlich etwas anderes als Untervermietung. Wer dort trotzdem seine Wohnung anbieten will, muss sich informieren, ob das in seiner Stadt erlaubt ist – und unbedingt eine eigene Zustimmung des Vermieters einholen. Wer nur klassisch untervermieten will, nutzt besser andere Portale. „WG-gesucht“ zum Beispiel oder „Immoscout“.
Muss ich für Schäden meiner Untermieter aufkommen?
Als Hauptmieter haftet man für alle Schäden, die bei der Untermiete entstehen. Macht der Untermieter ein Fenster kaputt, muss man selbst gegenüber dem Vermieter dafür blechen. Über den Untermietvertrag kann man aber vereinbaren, dass der Untermieter Schäden immer begleichen muss. Zur Sicherheit kann man hier sogar eine eigene Kaution verlangen, rät Luisa Peitz von Haus und Grund.
Muss ich für die Untermiete Steuern zahlen?
Das Geld für die Untermiete zählt als Einnahme. Die muss man dem Finanzamt melden, daran ändert auch das BGH-Urteil nichts. Wer sich daran hält und nur als Untermiete verlangt, was er selbst auch als Kosten hat, kann das aber ebenfalls in der Steuererklärung angeben. Dann gleichen sich Einnahmen und -ausgaben – und es fallen keine Steuern an.
Auch hierfür hilft es, Peitz‘ Rat zu befolgen und alle anfallenden Kosten genau zu belegen: Wer die Stromrechnung direkt mit beim Finanzamt einreicht, geht doppelt sicher, dass ein Zuschlag bei der Untermiete nicht zum Problem wird.
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