Endlich ein Mitspracherecht zu haben, wenn es um Zukunftsprojekte im Haus und auf dem Grundstück geht – das ist ein großer Vorteil, wenn man vom Mieter zum Wohnungseigentümer geworden ist: Man kann etwa bei der Frage mitentscheiden, ob ein neues Heizsystem mit Wärmepumpe eingebaut oder ein Kinderspielplatz im Gemeinschaftsgarten angelegt wird. Oder ob Wallboxen in der Tiefgarage installiert werden, damit die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bequem zu Hause ihr E-Auto mit Strom laden können, anstatt zu öffentlichen Ladestationen fahren zu müssen.
Allerdings steigen tendenziell die Kosten für solche Projekte. Ebenso wie das Wohngeld, das die Eigentümer monatlich zahlen müssen. Noch dazu haben viele WEG vergleichsweise geringe Rücklagen. Daher kommt auf vielen Eigentümerversammlungen immer häufiger die Frage auf, wie man zusätzliche Einnahmen generieren könnte. Dafür gibt es viele pfiffige Ideen: Mancherorts wird ein Self-Service-Kiosk errichtet, wo man Süßigkeiten oder aus regionalen Zutaten hergestelltes Eis kaufen kann. Andere WEG vermieten einen Gemeinschaftsraum, den sie vorerst nicht brauchen, als Warenlager. Oder sie funktionieren eine Hausfassade in der Wohnanlage zu einer Werbefläche um. Doch sind solche Geschäftsmodelle überhaupt zulässig? Und worauf muss man dabei in rechtlicher Hinsicht achten?
„Grundsätzlich ist es erlaubt, dass die WEG einem ‚Business‘ nachgeht“, sagt Moritz Himmelreich, Geschäftsführer von Matera Deutschland. Das Hausverwaltungsunternehmen betreut in Deutschland 1500 WEG, vorwiegend handelt es sich um kleinere (circa zehn bis 20 Wohneinheiten) und mittelgroße WEG und solche, die sich selbst verwalten und dafür Expertise benötigen. Allerdings müsse man dabei, so Himmelreich, je nach Geschäftsmodell unterschiedliche rechtliche Aspekte respektieren. Zum Beispiel kann die Eigentümergemeinschaft Einnahmen durch Kooperation mit einem Mobilfunkinfrastruktur-Anbieter wie Netze BW generieren. Solche Anbieter fördern den Mobilfunkausbau auch, indem sie einen Funkmast auf dem Dach einer Liegenschaft installieren. Und helfen der WEG auf diese Weise dabei, das Wohngeld zu senken oder ihre Instandhaltungsrücklage aufzubessern. Mit einem derartigen Projekt, für das man aber in der Regel ein Flachdach benötige, könnten unter Umständen mehrere Tausend pro Jahr in die Kasse einer WEG fließen, so Himmelreich.
Sein Unternehmen berate immer häufiger zu verschiedenen Geschäftsmodellen und den damit verbundenen rechtlichen Fragen. Zum Thema Funkmast muss man zum Beispiel wissen: Dabei handelt es sich um eine bauliche Änderung, über die die Eigentümerversammlung beschließen muss. Dafür reicht die einfache Mehrheit. Diese genügt auch dann, wenn ein Kiosk im Hof aufgestellt wird. Komplizierter wird es, wenn für ein Geschäftsmodell eine größere Investition erforderlich ist, die möglichst viele Eigentümer mitfinanzieren sollten. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die WEG beschließt, künftig ein Blockheizkraftwerk zur Wärmeerzeugung zu betreiben und den überschüssigen Strom ins Netz einzuspeisen. Oder wenn die Gemeinschaft die Entscheidung trifft, ihre eigene Photovoltaikanlage auf dem Dach zu errichten und zu betreiben.
Damit alle Eigner sich an den Kosten beteiligen, braucht es einen Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit (mehr als zwei Drittel der Stimmen, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren). Kommt lediglich die einfache Mehrheit zustande, zahlen nur die Befürworter. Ausnahme: Die Investitionen amortisieren sich binnen circa zehn Jahren. Dann müssen alle zahlen, auch wenn nur die einfache Mehrheit zustande kam. Komfortabler für die WEG kann es sein, wenn das Dach der Liegenschaft von einem Unternehmen gepachtet wird und es dort auf seine eigenen Kosten die Photovoltaikanlage errichtet.
:Eigentümerversammlung: Darf man spontan Beschlüsse fassen?
Auf der Eigentümerversammlung werden Entscheidungen von großer Tragweite für Wohnanlagen getroffen, dabei geht es oft auch um viel Geld. Für diese Treffen gibt es klare Regeln, die jeder Wohnungseigentümer kennen sollte.
Und worauf müssen Eigentümer achten, wenn sie eine Fassade für Reklamezwecke an ein Unternehmen vermieten wollen? In jedem Fall müsse sich die WEG mit der jeweiligen Kommune dazu abstimmen, stellt Himmelreich fest. Bei einem solchen Projekt stellt sich eine Reihe von Fragen, insbesondere diese: Was sagen die Eigentümer benachbarter Häuser dazu? Könnte die Reklame Verkehrsteilnehmer blenden, wenn es sich um Leuchtschilder handelt? Der WEG-Experte, der regelmäßig Kontakt mit Wohnverwalterinnen und -verwaltern in ganz Deutschland hat, berichtet, dass kreative Modelle für einen „Nebenverdienst“ meist in solchen Eigentümergemeinschaften entstehen, in denen die meisten Wohnungsbesitzer selbst an Ort und Stelle leben. Denn sie engagieren sich oft stärker für die Pflege der Wohnanlage als vermietende Eigentümer. „Auf alle Fälle stärken solche Projekte die Gemeinschaft, weil sie die Eigentümer miteinander ins Gespräch bringen“, sagt Himmelreich. „Und oft entwickeln sich auf diese Weise aus einer guten Idee noch viele weitere kluge Ideen.“
