Herr Wiemann, wann kann ein Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigern – und wann ist er gesetzlich verpflichtet, sie zu erteilen?
Der Anspruch des Mieters auf eine Genehmigung ist in § 553 BGB geregelt. Er betrifft ausschließlich die teilweise Untervermietung – etwa ein Zimmer oder einen Wohnanteil. Wer dagegen die gesamte Wohnung weitergeben möchte, hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung. Zudem muss das Interesse des Hauptmieters an der Untervermietung erst nach Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags entstanden sein. Wer schon bei Vertragsschluss weiß, dass er weitervermieten will, kann sich später nicht auf den Gesetzesanspruch berufen. Und schließlich verlangt das Gesetz ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters.
Was wäre denn ein „berechtigtes Interesse“?
Die Rechtsprechung geht da inzwischen recht weit: Ein wirtschaftliches Interesse – etwa steigende Mieten und der Wunsch, durch Untervermietung Kosten zu senken – reicht aus. Auch beruflich oder zeitlich bedingte Ortswechsel, etwa für ein Forschungsjahr, Praktikum oder einen Auslandseinsatz, gelten als berechtigt.
Ja, da hat sich einiges getan. Ein Urteil von 2023 betraf eine Einzimmerwohnung. Der Mieter war vorübergehend ins Ausland gegangen, hatte aber einen Schlüssel behalten und einige persönliche Dinge in der Wohnung gelassen. Obwohl faktisch die ganze Wohnung genutzt wurde, sah der BGH darin nur die teilweise Überlassung – und bestätigte dem Mieter einen Anspruch auf Genehmigung zur Untervermietung. In einem anderen Fall zog ein Berliner ins Umland, wollte aber die bisherige Stadtwohnung für gelegentliche Übernachtungen behalten und zeitweise zum Teil untervermieten. Auch das hat der BGH als zulässig anerkannt. Die Gerichte gewähren Mietern also zunehmend Spielraum, wenn sie nachvollziehbare Gründe anführen.
Darf der Vermieter die Zustimmung von einem Untermietzuschlag abhängig machen?
Eine gesetzliche Vorgabe zur Höhe gibt es nicht. Der BGH lässt Zuschläge zu, wenn dem Vermieter durch die Untervermietung Nachteile entstehen. In der Praxis bewegen sich solche Zuschläge meist zwischen zehn und zwanzig Prozent. In vielen Fällen ist ein Aufpreis aber nicht gerechtfertigt – etwa wenn nach einer Trennung in einer zuvor von zwei Personen bewohnten Wohnung wieder zwei Menschen leben. Anders ist es, wenn durch die Untervermietung eine deutlich höhere Nutzung entsteht, zum Beispiel eine WG mit vier oder fünf Personen einzieht. Dann darf der Vermieter eine zusätzliche Abnutzung der Wohnung geltend machen.
Was ist mit Fällen, in denen Hauptmieter selbst „Kasse machen“ – also deutlich mehr verlangen, als sie selbst zahlen?
Das ist tatsächlich weit verbreitet, gerade in Großstädten. Gesetzlich verboten ist es nicht ausdrücklich, aber natürlich problematisch. Auch zwischen Haupt- und Untermieter gilt grundsätzlich die Mietpreisbremse. Theoretisch kann also auch ein Untermieter gegen eine überhöhte Miete vorgehen. Praktisch geschieht das kaum – viele Untermietverhältnisse sind kurzzeitig, und Untermieter wollen Streit vermeiden. Eine einheitliche Rechtsprechung gibt es hierzu bislang nicht.
Wie steht es um die Haftung? Wer kommt für Schäden durch den Untermieter auf?
Gegenüber dem Vermieter haftet allein der Hauptmieter aus seinem Mietvertrag – egal ob der Schaden von ihm selbst oder vom Untermieter verursacht wurde. Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner. Im Verhältnis zwischen Haupt- und Untermieter gilt das übliche Mietrecht: Wer einen Schaden verursacht, muss ihn ersetzen. Deshalb sollte im Untermietvertrag ausdrücklich festgehalten werden, dass der Untermieter für von ihm verursachte Schäden aufkommt und eine Haftpflichtversicherung empfohlen wird.
Kommen wir zur Kündigung: Gelten für Untermieter die gleichen Schutzfristen wie für Mieter generell?
Grundsätzlich ja – aber es gibt wichtige Ausnahmen. Der Untermietvertrag ist ein eigenständiges Mietverhältnis mit der üblichen Kündigungsfrist von drei Monaten für den Untermieter. Doch wenn zum Beispiel der Hauptmieter die Wohnung selbst bewohnt und nur ein Zimmer möbliert untervermietet, gelten viele Mieterschutzvorschriften nicht. Diese Näheverhältnisse erlauben eine erleichterte Kündigung durch den Hauptmieter. Das Gleiche gilt, wenn die Untervermietung nur für einen kurzen Zeitraum von wenigen Wochen vereinbart wird.
Was sollte in einem rechtssicheren Untermietvertrag auf keinen Fall fehlen?
Wichtig ist zunächst, dass es sich um einen schriftlichen Mietvertrag handelt – nicht nur eine lose Vereinbarung. Enthalten sein sollten Angaben zu Miete, Nebenkosten, Dauer, Nutzungsart und Kaution. Gerade bei Untermietverhältnissen ist eine pauschale Nebenkostenregelung sinnvoll, um spätere Abrechnungen zu vermeiden. Häufig vergessen wird auch die Kaution, die wie üblich, höchstens drei Nettokaltmieten betragen darf. Zudem empfiehlt es sich, Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und Nutzungseinschränkungen – etwa bei Wochenendpendlern – ausdrücklich festzuhalten, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.
Und was, wenn der Untermieter nicht mehr aus der Wohnung ausziehen will?
Da es sich um ein „normales“ Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter handelt, bleibt dem Hauptmieter tatsächlich nur die Möglichkeit, den Untermieter auf Räumung vor dem Amtsgericht zu verklagen. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter kündigt und der Untermieter nicht freiwillig auszieht: Dann muss der Vermieter den Untermieter auf Räumung verklagen.
Wie grenzt sich eine reguläre Untervermietung von einer gewerblichen Kurzzeitvermietung, etwa über Airbnb, ab?
Das ist ein deutlicher Unterschied. Eine Untervermietung wird in der Regel ein längerfristiges Mietverhältnis sein – mehrere Monate oder unbefristet. Kurzzeitvermietungen über Plattformen dagegen haben meist einen touristischen oder gewerblichen Hintergrund. Wird eine Wohnung komplett über Airbnb angeboten, kann der Vermieter die Zustimmung verweigern; er muss sie auch bei berechtigtem Interesse des Hauptmieters nicht erteilen. Anders kann es sein, wenn nur ein Zimmer für begrenzte Zeit vermietet wird und der Hauptmieter weiterhin in der Wohnung lebt. Erfolgt diese Untervermietung, zum Beispiel über Airbnb, aber mehrfach im Jahr, kann sie als gewerblich gelten – auch dann darf der Vermieter Nein sagen. Unabhängig davon verlangen viele Städte, etwa Berlin, eine behördliche Genehmigung für solche zeitweisen Vermietungen über Plattformen.
Und was droht, wenn jemand ohne Zustimmung untervermietet?
Das ist gefährlich. Wer ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, riskiert eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Der Gesetzgeber sieht das als schwerwiegende Vertragsverletzung. Gerade in Großstädten ist es zwar verbreitet, dass Vermieter nichts bemerken – aber sobald sie davon erfahren, wird es ernst. Ich rate daher dringend, immer vorher die Genehmigung einzuholen.